Logement neuf : l'achat sur plan en Israël est courant mais dangereux Par Jacques Bendelac

La faillite de la société immobilière Inbal Or remet à l’ordre du jour une habitude israélienne : l’achat d’un logement sur plan. La première pierre n’est pas encore posée et, parfois, toutes les autorisations de construire ne sont pas encore réunies : ce qui n’empêche pas les Israéliens de se presser aux portes des promoteurs pour acquérir un logement, en déboursant une avance souvent importante.

 

Depuis quelques années, l’achat sur plan (ici on préfèrera dire « achat sur papier ») est une pratique qui se répand en Israël ; et cela malgré les risques qu’elle comporte pour l’acheteur.

 

DES DÉLAIS DE LIVRAISON PROLONGÉS

 

La pénurie de logements neufs est une des explications de ce phénomène. Selon les chiffres officiels, ce sont 47.750 nouveaux logements qui ont été mis en chantier en 2015 : c’est 4% de plus qu’en 2014, mais 0,2% de moins qu’en 2013. Autrement dit, le rythme des chantiers ne suit pas la demande, d’autant plus que la durée de construction en Israël est particulièrement longue.

 

La lenteur de la construction est aussi la raison pour laquelle il y a en Israël un nombre considérable de logements en cours de construction : exactement 99.400 appartements étaient encore en cours de construction au début 2016, soit un record depuis 1997.

 

C’est donc bien la crise du logement qui incite les familles israéliennes à profiter des offres, à un prix alléchant, qui sont proposées des promoteurs parfois peu scrupuleux ; le délai de livraison comme le prix final peuvent évoluer, au point de rendre la transaction beaucoup moins avantageuse qu’elle n’y paraissait « sur le papier ».

 

DES ACHATS SUR LE PAPIER

 

Conséquence de la pénurie de logements bon marché : les Israéliens n’hésitent pas à acheter un logement neuf sur plan. Deux méthodes d’achat sont les plus courantes : soit directement auprès d’un promoteur, soit en se regroupant au sein d’un « groupement d’achats » qui bénéficiera de la force de ses adhérents pour faire construire à bas coût.

 

En 2015, pas moins de 30% de achats d’appartements (en propriété privée) ont été réalisés lors de la phase de prévente ; c’est-à-dire avant la pose de la première pierre et parfois, avant que les permis de construire n’aient été délivrés. Le coût de la construction est plus faible, mais la livraison n’est jamais garantie.

 

La vente sur le papier est en forte augmentation ; elle est passée de 25% des ventes en 2013 et 2014, à 30% en 2015. La majorité des acheteurs sont des jeunes couples pour qui l’achat sur papier est la seule possibilité de devenir propriétaire d’un logement.

 

DES PROGRAMMES À RISQUE

 

L’actualité vient de rappeler aux Israéliens que si acheter dans un programme immobilier neuf passe par l’achat sur plan, les risques ne sont pas négligeables. Cette semaine, la faillite retentissante d’un groupement d’achats contrôlé par la société Inbal Or a laissé sur le carreau plus de 400 familles : celles-ci avaient versé un important dépôt pour réaliser leur rêve immobilier qui s’est brutalement éloigné.

 

Depuis quelques années, des groupements immobiliers d’achats ont fleuri en Israël. Pour faire abaisser les coûts de construction, les familles se regroupent autour d’une société immobilière ou d’un simple homme (ou femme) d’affaires qui prend la responsabilité de toute les étapes de la construction.

 

C’est en 2009, alors âgée de 33 ans, qu’Inbal Or a organisé son premier groupement d’achats dans le centre d’Israël ; ce fut un franc succès. Aujourd’hui, elle est accusée d’avoir pratiquée une « vente pyramidale » : sa société Or City Nadlan recrutait de nouveaux membres pour financer des activités immobilières tous azimuts, et pour mener un train de vie extravagant.

 

Il y a quelques jours, la pyramide s’est effondrée : les juges ont révélé le fort endettement d’Inbal Or, assorti d’un soupçon de fraude fiscale. Le rêve de 400 familles israéliennes s’est définitivement écroulé.

 

Jacques Bendelac (Jérusalem)

http://www.israelvalley.com/news/2016/04/25/49814/logement-neuf-l-achat-sur-plan-en-israel-est-courant-mais-dangereux