L'acquisition d'un appartement auprès d'un constructeur, par Eyal Gur

Dans le cas d'acquisition d'un appartement auprès d'un constructeur, il est également recommandé de recourir aux conseils juridiques d'un avocat spécialisé dans l'immobilier, qui garantira et protègera vos droits en tant qu'acquéreur, dans la mesure du possible. Selon les règles de l'Ordre des avocats (représentation dans les transactions immobilières) de 1977, il est interdit à l'avocat d'un constructeur de donner des conseils juridiques aux acquéreurs d'appartements, c'est pourquoi vous devez vous adresser à un avocat spécialisé dans l'immobilier, qui protègera autant que possible vos droits dans la transaction d'acquisition de l'appartement.

 

L'avocat vous représentant effectuera pour vous des vérifications juridiques concernant les aspects contractuels, relatifs à la propriété, la planification et la construction, les lois de protection du consommateur (garanties bancaires), etc.

Il convient de réaliser une vérification des droits immobiliers - s'agit-il d'un bien inscrit au Bureau du cadastre (Tabou), à l'Administration des domaines d'Israël ou auprès d'une société de logement.

Vérification du mode d'acquisition du terrain par le constructeur - il convient de vérifier s'il s'agit d'un terrain appartenant au constructeur et inscrit à son nom en tant que propriétaire auprès du Bureau du cadastre, ou bien s'il s'agit d'un terrain de l'Administration des domaines d'Israël, auquel cas il convient de vérifier les contrats de développement, les contrats de bail emphytéotique et si des frais de capitalisation ont été payés.

Dans le cas où il s'agit d'une transaction de "combinaison", en vertu de laquelle le propriétaire du terrain vend au constructeur le terrain ou une partie de celui-ci en contrepartie des travaux de construction, il convient de vérifier également les conditions du contrat entre le constructeur et le propriétaire du terrain, et de s'assurer qu'un avertissement a été inscrit sur le terrain en faveur du constructeur.

Vérification des droits sur le terrain - il convient de vérifier si le terrain sur lequel est édifié l'immeuble est exempt d'hypothèques, de saisies et d'injonctions judiciaires (arrêtés de démolition), d'avertissements, d'expropriations, de déclarations particulières (relatives aux antiquités), etc.

Vérification de la situation de planification - il faut effectuer des vérifications concernant le plan d'urbanisme en vigueur (Taba), les droits de construction supplémentaires, l'affectation des biens adjacents, et s'assurer que le constructeur possède un permis de construire approprié, etc. (...)

Il est recommandé de vérifier des projets supplémentaires réalisés par le constructeur, pour avoir une idée de la qualité de construction et du niveau de finition des immeubles qu'il a construits, et même d'interroger les habitants qui y résident sur leur degré de satisfaction des appartements et de l'immeuble.

Contrat de vente - points particuliers :

L'avocat spécialisé dans l'immobilier et dans la fiscalité immobilière qui vous représentera dans l'acquisition de l'appartement auprès d'un constructeur veillera certainement à vérifier plusieurs points importants dans le contrat de vente rédigé par l'avocat du constructeur.

Annexes au contrat de vente

Conformément à la loi sur la vente (appartements) de 1973, le constructeur est obligé de joindre au contrat de vente les annexes suivantes :

Spécifications techniques de l'appartement selon le modèle indiqué dans l'ordonnance sur la vente d'appartements (modèle de spécifications techniques) de 1974

Plan de l'appartement et plan des fondations, d'un étage standard et du toit.

Plan du terrain selon les exigences du plan déposé à l'autorité locale. Lors de la vérification du plan, il est important de vérifier l'emplacement de l'appartement acheté dans l'immeuble, ses orientations et de vérifier qu'il n'existe pas à proximité de l'appartement des nuisances écologiques ou environnementales telles que : installations industrielles, routes très fréquentées, antennes cellulaires, installations électriques, etc.

Il convient de veiller à ce que soient jointes au contrat de vente les annexes des paiements, l'annexe de modifications comprenant les prix des modifications et/ou des ajouts et l'annexe des ajouts au contrat de vente.

Nous attirons votre attention sur le fait que toute promesse ou engagement envers vous qui sont faits oralement, ou tous les prospectus que vous avez reçus du constructeur et qui ne figurent pas et ne sont pas mentionnés de manière expresse dans le contrat de vente, seront difficiles à faire respecter par la suite. C'est pourquoi il faut vous assurer que toute "promesse", "accord" ou "arrangement" entre vous et le constructeur figurent dans le contrat écrit de manière explicite et non équivoque.

Vous trouverez ci-dessous plusieurs points importants auxquels il convient de prêter attention dans les contrats d'acquisition d'appartements, comme suit :

Montant de la contrepartie indiqué dans le contrat de vente - il faut veiller à ce qu'il soit définitif et inclue la TVA, le parking, la cave, les parties adjacentes à l'appartement, etc.

Annexe des paiements - il faut veiller à ce que l'annexe des paiements soit claire et établie selon une méthode d'indexation convenue.

Modifications et ajouts à l'appartement - veillez à ce que le contrat inclue un paragraphe vous permettant de demander au constructeur de réaliser des modifications et/ou des ajouts dans l'appartement, qui seront réalisés par le constructeur et sous sa responsabilité. Veillez à ce que chaque demande soit présentée par écrit dans une annexe au contrat, incluant les prix et les dates de réalisation, et précise également le retard dans la livraison de l'appartement pour ledit changement ou ajout, et à ce que la demande soit également signée par le constructeur.

Paiements d'impôts et taxes - détail des paiements d'impôts et de taxes incombant au constructeur. Il faut veiller à ce que les impôts ou toute dépense (même future) qui incombent à une partie soient détaillés de manière expresse dans le contrat de vente, et à ne pas laisser de doute concernant les dépenses explicites que l'acquéreur doit payer dans le cadre de la transaction d'acquisition.

Date de livraison - sera indiquée de manière claire et non équivoque. Il est important de veiller à une livraison organisée de l'appartement, à la rédaction d'un protocole et à l'indication des délais de garantie et des défauts de construction.

Il est recommandé de faire venir un ingénieur du bâtiment pour vérifier l'appartement lors de la livraison ou aux environs de cette date.

Il faut prévoir des sanctions et des dommages et intérêts appropriés en cas de retard de livraison de l'appartement.

Engagement du constructeur d'inscrire les droits sur l'appartement au nom de l'acquéreur à la date qui sera fixée et inscrite dans le contrat de vente, et engagement d'inscrire l'immeuble en copropriété à la date fixée (et sans charges supplémentaires pour l'acquéreur).

S'assurer que le contrat comporte un engagement du constructeur concernant l'octroi d'une hypothèque / d'un prêt bancaire que l'acquéreur souscrira pour financer une partie de la contrepartie.

Il est recommandé de s'assurer à l'avance auprès de la banque hypothécaire de l'octroi du prêt / prêt hypothécaire et de son accord pour octroyer le prêt aux conditions de la transaction existante.

Lettre de dépassement - exiger de la recevoir (lors de la signature du contrat avec la banque prêteuse) ou d'obtenir un engagement de fournir une lettre de dépassement ou une lettre de dépassement conditionné. Par ailleurs, veiller à ce que les paiements sur le compte de la contrepartie soient transférés directement sur le compte de la banque prêteuse (en cas d'accompagnement bancaire).

Garanties de votre argent

Il faut veiller à obtenir des garanties appropriées pour votre argent telles que l'inscription d'un avertissement en votre faveur, une garantie bancaire, etc. Essayez de mener des négociations avec le constructeur concernant le paiement des frais pour l'obtention des garanties et exigez qu'il les supporte lui-même.

Conformément aux dispositions de la loi sur la vente (appartements) (garantie des fonds des acquéreurs d'appartements) de 1974, il est interdit au constructeur vendeur de recevoir de l'acquéreur plus de 7% de la contrepartie de l'acquisition de l'appartement, s'il n'a pas garanti les fonds de l'acquéreur selon une des méthodes prévues par la loi, y compris l'inscription d'un avertissement, l'octroi d'une garantie bancaire, etc.

Dans la mesure où le dispositif des paiements est fixé selon la progression de la construction, les règlements sur la vente (appartements) (garantie des fonds d'acquéreurs d'appartements) (limitations afférentes au prix de l'appartement) de 1975 prévoient des limites pour le constructeur vendeur, qui n'est pas autorisé à recevoir plus que le pourcentage de la contrepartie fixé par les règlements. (...)

 

Les indications ci-dessus constituent des informations générales uniquement, et ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques et/ou comme se substituant à des conseils juridiques et/ou à l'obtention d'un avis. Pour obtenir des conseils juridiques, il est recommandé de vous adresser à un avocat spécialisé dans le domaine de l'immobilier et de la fiscalité de l'immobilier.

 

Eyal Gur, Cabinet d’avocats et Notaire

 

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Correspondant à Paris :

 

Pierre Lurçat

Avocat au barreau de Tel-Aviv

06 80 83 26 44

pierrelurcat@orange.fr